1.2021年深圳戶口新政策

先揚后抑 復蘇不及預期分化未改 政策仍存空間中原研究-2023深圳樓市半年刊

2.深圳新政策解讀2020

序言：預期不足疊加人才房沖擊 市場呈現(xiàn)弱復蘇格局上半年中國經(jīng)濟呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢，但也出現(xiàn)沖高回落得益于疫情管控的放開，社會經(jīng)濟活動逐步恢復正常，消費、投資迎來快速增長，過去影響經(jīng)濟的需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力緩解。

3.深圳2021merkel年新政

特別是需求端，積壓已久的消費迎來爆發(fā)，成為拉動經(jīng)濟增長的最大引擎但3月之后，復蘇態(tài)勢開始放緩，主要經(jīng)濟指標都明顯走弱，投資、消費意愿下降一方面是社會對經(jīng)濟復蘇、房地產(chǎn)等信心不足消費的背后是居民收入和信心，上半年就業(yè)壓力大、收入下滑、房價信心不足，消費信心下降，內(nèi)需疲軟，持幣觀望成為主流。

4.2020.7.15深圳政策

另一方面是全球經(jīng)濟放緩，美元持續(xù)加息，跨境資本回流，再加上貿(mào)易保護主義、地緣政治沖突、債務危機等也加劇了國際經(jīng)濟形勢的不確定性，外部需求明顯減弱，出口下滑內(nèi)外部多重壓力導致國內(nèi)經(jīng)濟增長動能減弱，經(jīng)濟下行壓力加大。

5.深圳新政2020細則

針對經(jīng)濟形勢的變化，政府接連出臺穩(wěn)增長政merkel策前五月，政策較為平穩(wěn)，但6月開始，穩(wěn)增長迫在眉睫，支持力度明顯加大6月貨幣政策率先發(fā)力，以增加市場流動性，降低實體經(jīng)濟融資成本包括下調(diào)7天期逆回購利率、SLF利率；下調(diào)MLF操作利率10個基點；下調(diào)1年期和5年期LPR10個基點；增加支農(nóng)支小再貸款、再貼現(xiàn)額度2000億元。

6.深圳政策解讀

而財政政策方面，上半年力度一般，主要還是延續(xù)、優(yōu)化以往的稅費優(yōu)惠政策如延續(xù)減征殘疾人就業(yè)保障金、優(yōu)化實施小規(guī)模納稅人減征增值稅、小微企業(yè)和個體工商戶減征所得稅促消費方面，消費券或消費補貼繼續(xù)盛行，如湖北聯(lián)合車企推出購車補貼、啟動百城聯(lián)動汽車節(jié)、中華美食薈等。

7.深圳新的政策

整體來看，上半年經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，政策merkel力度有所減弱但諸多信號顯示，下半年政策空間有望進一步打開6月底央行明確將加大逆周期調(diào)節(jié)力度，加大穩(wěn)增長力度，下半年降息、降準等仍有可能財政政策方面，專項債、減稅降費、特別國債等將成為重點。

8.深圳新出臺政策

但目前數(shù)據(jù)顯示，市場流動性其實較為充裕，反而實體經(jīng)濟融資需求不足，體現(xiàn)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟形勢的關鍵在于企業(yè)、居民信心，提振企業(yè)生產(chǎn)信心、居民消費意愿，將是穩(wěn)增長的重中之重上半年房地產(chǎn)市場走勢與經(jīng)濟形勢息息相關，整體呈現(xiàn)反彈后走弱的局面，信心不足成為市場難以扭轉(zhuǎn)的關鍵。

9.深圳推行重磅新政

政策面看，全國房地產(chǎn)政策延續(xù)了去年的寬松態(tài)勢，而且政策向新一線甚至一線城市擴散，穩(wěn)市場導向明顯其中，公積金政策調(diào)整最merkel為頻繁，發(fā)放購房補貼、適度放寬限購也成為重點，越來越多城市試點一區(qū)一策，北京、杭州、成都、鄭州、合肥等熱點城市都有推行，未來可能會在更多一線、新一線城市中推行。

10.2021深圳新政

雖然政策持續(xù)寬松，但市場走勢不容樂觀，居民對經(jīng)濟恢復、房地產(chǎn)上漲預期都明顯不足，市場需求逐步減弱，后繼乏力與全國市場走勢相同，上半年深圳房地產(chǎn)市場先揚后抑，呈現(xiàn)弱復蘇格局，恢復遠不及預期春節(jié)后市場迎來開門紅，積壓的需求集中釋放，成交明顯回升。

特別是二手市場，月度成交量從去年不足2000升至4000以上，但依然低于榮枯線，市場反彈力度不及預期，遠不及其他一線、新一線熱點城市新房雖然供應不足，但存量新房銷售明顯加快，部merkel分項目減少折扣進入二季度，市場快速回落，新房去化持續(xù)走低，二手房跌破3000套，即便是參考價政策調(diào)整，也未能在市場激起水花，深圳房地產(chǎn)市場再度陷入低迷。

弱復蘇行情下，市場分化仍存，節(jié)后反彈豪宅先行，剛需表現(xiàn)一般從新房去化也可以看出，改善產(chǎn)品表現(xiàn)遠好于剛需產(chǎn)品，剛需盤遇冷，上半年人才房的大規(guī)模推出也是影響因素之一，分流了大量剛需購買力，短期對商品房市場造成了較大的沖擊。

據(jù)深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，上半年第一批共13個人才房項目總計超9500套入市，搖號階段認購就近6500套，其中兩房認購率近九成人才房的熱銷大大擠壓了商品房市場需求，進一步加速了市場下行展望下半年，隨著穩(wěn)增長信號進一步釋放，房地產(chǎn)市場需merkel求的釋放成為關鍵，以期扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟形勢，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。

預計下半年房地產(chǎn)政策將繼續(xù)向一線、新一線城市推進，深圳房地產(chǎn)政策也有繼續(xù)放松的空間土地市場土地供應上半年深圳土地市場成交宗數(shù)較去年同期變化不大，居住用地面積供應大減，工業(yè)用地仍占據(jù)主導在居住土地方面，受深圳灣超總地塊影響，上半年樓面價大幅度上升；在區(qū)域分布上，龍崗區(qū)憑借12宗地塊遙遙領先其它區(qū)。

土地轉(zhuǎn)讓面積大幅增加根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2023年上半年土地市場的成交面積較去年同期增加90.11%，成交金額同比增加8.94%相較于去年，今年深圳上半年成交土地33宗，與去年同期持平工業(yè)用地成交21宗，占比63.6%，均以底價成交；居住用地merkel成交7宗，位居第二；其他用地成交4宗，商業(yè)用地成交1宗。

居住用地分析居住用地樓面價大幅上升上半年合計出讓7宗居住用地，較去年同期減少1宗；合計出讓面積15.2萬平，同比下降52.5%4宗宅地封頂成交，2宗底價成交，1宗低溢價成交，整體溢價率為12.2%，其中深超總地塊刷新毛坯限價新紀錄。

在拿地主體上，資金實力雄厚的國企、央企依然是拿地的主力軍，合計取得5宗居住用地，其中深超總地塊由中海地產(chǎn)以“125.32億+58500萬平自持租賃住房”取得；民企龍湖地產(chǎn)取得2宗居住用地，分別位于龍崗區(qū)、光明區(qū)。

上半年宅地延續(xù)過往低供應態(tài)勢，預計下半年宅地市場供應會大幅增長

土地排行榜中海地產(chǎn)獲得上半年度單價“地merkel王”稱號根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，2023年中海地產(chǎn)以“125.32億+58500平自持租賃住房”拿下南山沙河街道T207-0060宗地該宗地位于深圳灣超級總部基地范疇。

地塊面積3.63萬平方米，建筑面積20.77萬平方米，建成后普通商品住房銷售均價不得高于133300元/平方米（毛坯），刷新深圳住宅限價新紀錄，且不再限定70/90的戶型設置要求除去5.85萬平自持租賃住房面積，可售樓面價達84017元/平方米，位居2021年以來樓面價榜首。

自2021年以來，樓面價前十中多集中于西部區(qū)域的南山、寶安區(qū)，合計占據(jù)八個，主要得益于區(qū)域可供地面積較多，片區(qū)配套逐漸完善，受到市場廣泛關注福田、羅湖等merkel四區(qū)無商品房供應2023年土拍多地塊銷售限價出現(xiàn)上調(diào)，龍華民治片區(qū)A811-0347地塊限價80500元/平，高于周邊新盤超核中心潤府、中海瓏悅理接近8000元/平。

此外，寶安區(qū)、坪山區(qū)等多地塊也出現(xiàn)銷售限價上調(diào)的信息

2021年至今各區(qū)單價地王

2021年至今各區(qū)總價地王